일반적으로 캐나다에서 매매되는 모든 부동산에는 GST 법에 열거 되어 있는 몇몇 예외를 제외하고는 GST가 붙는다고 볼수 있다. 여기서 부동산이란 땅, 건물, 소유권, MOBILE / FLOATING HOME 등을 포함한다.

주택이나 콘도미니움을 포함한 거주용 또는 임대주거용 부동산은 2000년 이후 건축이 시작된 새집을 구입하였을 경우에만 GST를 납부하여야 한다. 이 경우 새집의 가격이 $450,000 미만일 때 GST의 일부를 환급 받을 수 있다. 상업용 부동산을 매매 하였을때에는 반드시 GST를 납부하여야 하지만 예외로 매매자 쌍방이 GST 등록자일 경우 국세청이 지정한 특정 GST 양식을 작성 및 보고하여 GST를 피할수도 있다.

GST가 붙지 않는 몇가지 예외로는 살던집이나 세를 주던집을 매매 하였을 경우, 주거지의 한부분으로 리스를 하던 땅이나 건물, 주거지와 연결되 주차장, 개인적인 용도로 사용하던 부동산이 있다. 각각의 경우들을 만족 시키기 위해서는 필요한 요구조건등이 있고, 상당히 복잡한 법적해석을 요구할 수 있으므로 본인의 부동산이 이에 해당하는지는 전문가와 상담하는 것이 좋다.

정상적인 매매가 아닌 상속이나 증여, 유질처분, 국가기관에 부동산을 수용 당했을 경우의 GST는 다음과 같다. 부동산을 자식이나 친척에게 증여하였을 경우 증여는 당시 부동산의 시장가격으로 이루어졌다고 간주되고 이에대한 GST도 납부하여야 한다. 단 거주용 주택이나 위에서 열거된 예외의 경우는 제외된다. 몰기지를 갚을 수 없어서 부동산이 유질 처분 됐을 경우에는 GST를 납부하지 않아도 되지만, 부동산이 정부기관에 수용 당했을 경우에는 GST를 납부하여야 함으로 보상 가격 결정시 이를 고려 하여야 한다.

살던집을 개량 및 수리를 하여 판다면 집의 개량 정도에 따라 GST를 부과 할수도 있고 부과하지 않을 수도 있다. 집이 개량으로 인하여 그 전의 모양이 완전히 개조 돼었다면 이는 건축업자가 새집을 건축한것으로 간주하여 집의 매매시 GST가 부과될 수도 있다.

GST 환급이 가능한 집으로는 새집이나 집의 거의 전체가 개조 및 개량된 집, 리스를 하던 토지위에 건설된 새집, COOPERATIVE HOUSE, 개인이 건축한 집, 임대를 위하여 구매한 새집등을 들수 있다.

GST는 부가 가치세로 이에 대한 절세 방안은 그렇게 많지않다. 하지만 부동산 거래시 다음 사항을 염두해두면 GST를 줄일 수 있을 것이다. 첫째로, 주거용 집을 사고 팔때 상당한 부분을 개조 및 개량하는 것은 피하는 것이 좋다. 집의 상당부분을 개조 및 개량하였을 때 이집은 새집으로 간주 될수가 있고 이에 대한 GST를 부담하여야 할수도 있다. 따라서, 집의 상당 부분을 개조 및 개량해야 한다면 매도자 보다는 최종 매입자가 개조 및 개량을 하는것이 GST를 줄일 수 있는 방법이다.

또 한가지 GST를 줄일 수 있는 방법은 만약 개인이 새집을 건축업자로 부터 구입하였다면, 건물과 토지 가격에 대하여 GST를 납부 하여야 한다. 하지만, 개인이 주거 목적의 토지나, 개인용도로 사용되는 토지를 구입하여 그위에 집을 건축한다면, 땅값에 해당되는 GST는 피할수도 있다.

부동산 거래와 관련된 부동산 등기 이전세를 주 정부에 납부하여야 하며, 명의 변경 신청시 변호사를 통하여 부동산 등기소(Land Title Office)에 지불된다.

기본적인 세율은 구입 부동산 가격의 20만 달러까지는 1%, 나머지 잔액에 대하여는 2%이다.
캐나다에서 최초로 주택을 구입하는 사람에게는 다음의 조건을 모두 충족시 부동산 등기 이전세가 면제된다.

• 캐나다 시민권자나 영주권자로써 주택구입 전 12 개월 이상을 BC 주 에서 거주하거나 지난 6년 기간중 2년 동안 소득신고를 한 자.
• BC 주 뿐 아니라 전 세계 어느 곳에서도 부동산을 소유한 적이 없는 자.
• 구입하는 주택 가격이 $425,000 미만일 경우. 단, 토지의 경우 0.5 헥타르(1.24 에이커)를 초과하지 않는 경우.

일반적으로 캐나다에서 부동산을 매각시 양도차익의 50%에 대해서 양도세를 납부하여야 한다. 하지만 세법상의 캐나다 거주민(Factual Resident) 또는 간주 거주민(Deemed Resident)이 주 거주지로 사용하는 부동산을 매각 했을 경우에는 그 주거용 부동산을 주 거주지(Principal Residence)로 지정하므로써 양도 소득세 일부 또는 전체를 면세 받을 수 있다.

캐나다에서 이러한 양도 소득 면세 혜택을 PRINCIPAL RESIDENCE EXEMPTION 이라고 하는데 우선 이러한 면세 혜택을 받기 위해서 거주용 부동산이 주 거주지임을 증명하여야 한다. 주 거주지가 되기 위해서는 어떠한 조건이 필요한지 알아보자. 첫번째 조건은 납세자는 반드시 주 거주용 부동산을 소유하여야 한다. 두번째로 주 거주용 부동산에서 거주했다는 것을 증명 할 수 있어야 한다. 그 부동산을 소유한 납세자 본인이 반드시 거주 할 필요는 없다. 대신, 부동산을 소유한 납세자를 대신해서 납세자의 가족(배우자, 동거자 또는 결혼을 안한 미성년 자녀)이 거주했을 경우에도 실제 거주한 것으로 인정 받을 수 있다.

만약, 납세자나 가족이 개인 용도로 사용하는 별장(Seasonal Residence)에서 일년 중 몇일 동안 거주 하였다면 이 별장을 주 거주지로 인정 받을 수 있다.

만약, 거주용 부동산을 소유한 납세자 또는 납세자 가족이 실제 거주를 안하고 대신 그 거주용 부동산을 임대 주었을 경우에도 캐나다 세법 세부조항 45(2) 또는 (3)을 근거로 하여서 그 부동산을 주 거주지로 인정 받을 수 있다.

마지막으로, 주거용 부동산이 주 거주지로 인정받기 위해서는 납세자나 납세자의 가족은 반드시 그 부동산이 주 거주지임을 지정해야한다. 1982년 이후 부터는 주 거주지 지정은 납세자나 납세자 가족이 일년에 단 한 채만 할수 있다. 여기서 말하는 납세자 가족이란 납세자 배우자(동거인 포함)와 자녀를 포함하고 여기서 자녀란 결혼을 안한 18세 미만 미성년을 지칭한다.

이번에는 납세자 또는 납세자 가족이 거주용 부동산에 실제 거주를 안했지만 그 거주용 부동산을 주 거주지로 인정 받을 수 있는 방법에 대해 알아보겠다. 소유는 했지만 실제 거주를 안 한 경우는 보통 아래에 제시된 두 가지 상황에서 발생한다.

Case 1: 거주용 부동산을 주 거주지로 사용하다가 타인에게 임대를 준 경우
Case 2: 거주용 부동산을 처음부터 임대를 주었다가 후에 주 거주지로 사용한 경우

우선, 주 거주지로 거주용 부동산을 사용하다가 타인에게 임대를 준 경우에 대해서 알아보겠다. 일반적으로 거주용 부동산을 주 거주지 용도에서 임대용도로 바꿀 때 실제로 부동산 매매는 발생하지 않았지만, 부동산 용도가 바뀌었기 때문에 간주 양도(Deemed Disposition)가 발생한 것으로 국세청은 인정한다. 다시 말하면, 거주용 부동산 소유주는 부동산 용도를 주 거주지 용도에서 임대 용도로 바꾸면서 그 부동산을 시장가(Fair Market Value)에 팔고 곧바로 같은 시장가에 다시 구매 한 것으로 인정 받는다.

간주 양도로 인해 발생하는 양도소득은 주 거주용 부동산 매매시 발생하는 양도소득 면세 혜택에 의해 전체 또는 일부를 감면 받을 수 있다. 하지만 임대용으로 용도 변경된 부동산을 훗날 매각 할 경우 이 부동산은 주 거주지로 사용된 것이 아니므로 양도세가 부과 될수 있다. 이렇게 용도 변경으로 인해 발생하는 양도세 부과는 캐나다 세법 SUBSECTION 45(2) 조항을 근거로 피할 수 있다.

용도 변경 내용을 편지로 작성하여 그해 개인 소득 보고 할때 같히 보내야 한다. 편지 내용은 아래 나열된 내용이 반드시 들어가야 한다.

1. 200x 년 xx월 xx일 날짜로 거주용 부동산의 용도가 주 거주용에서 임대용으로 변경 되었지만, 세법 SUBSECTION 45(2)를 근거로 임대용으로 변경된 거주용 부동산을 주 거주지(Principal Residence)로 인정 받기를 원한다.
2. 임대용으로 용도 변경된 부동산에서 발생하는 임대 소득을 보고 할 것이다.
3. 임대용으로 바뀐 거주용 부동산에서 발생하는 임대 소득을 국세청에 보고할때 감가상각(Capital Cost Allowance)은 하지 않는다.
4. 부동산 소유주의 서명이 반드시 포함 되어야 한다.

위의 내용이 담긴 편지를 국세청에 보냄으로써 거주용 부동산을 소유한 납세자는 임대용으로 변경된 부동산을 실제 거주는 하지 않았지만 주 거주지로 인정을 받을 수 있다. 하지만 임대용으로 변경된 부동산을 주 거주지로 인정 받을 수 있는 기간은 최고 4년까지다. (국세청이 요구한 몇가지의 조건을 모두 만족시키면 4년기간 제한 조건이 없어진다.) 또한, 임대용으로 변경된 거주용 부동산을 주 거주지로 지정하는 기간 동안에는 반드시 다른 거주용 부동산을 주 거주지로 지정하면 안된다.

다음은 처음부터 임대용으로 사용하던 거주용 부동산을 훗날 주 거주지로 용도 변경을 하였을 경우, 이에 따른 양도 소득세 부과 여부와 발생 가능한 양도 소득세를 절세하기 위한 방법에 대해 알아보겠다.

거주용 부동산의 용도를 바꾸었을 경우, 캐나다 국세청은 간주양도가 발생한 것으로 인정한다. 다시 말하면, 거주용 부동산 소유주(납세자)는 임대용으로 사용하던 부동산을 시장가에 판 후 곧바로 같은 거주용 부동산을 주 거주용으로 바로 재 구입 한 것으로 인정한다.

일반적으로, 임대용으로 사용하던 거주용 부동산은 주 거주지로 사용된 것이 아니므로, 주 거주지 지정에 따른 양도세 면세 혜택을 받을 수 없다. 따라서, 거주용 부동산 소유주(납세자)는 용도 변경이 발생한 시점에 양도소득을 보고한 후 양도소득세를 납부해야 한다.

거주용 부동산 소유주는 이렇게 부과 가능한 양도소득세를 캐나다 세법 SUBSECTION 45(3) 조항에 의거하여 피할 수 있다. 이미 설명한 세법 SUBSECTION 45(2) 조항과 마찬가지로 국세청에 편지를 보냄으로써 임대용으로 사용된 거주용 부동산을 주 거주지로 지정 할 수 있게 된다. 훗날 주 거주지로 용도 변경된 부동산이 실제로 매각 되었을때 이 편지는 그 당해 연도 개인소득보고서와 함께 국세청으로 보내져야 한다. 편지에 들어갈 내용은 다음과 같다.

1. 20xx년 xx월 xx일에 임대용으로 사용되던 거주용 부동산을 주 거주지로 용도 변경하였다. SUBSECTION 45(3)을 근거로 임대용으로 사용되어진 기간을 주 거주지로 지정(Designation) 하기 원한다.
2. 임대용으로 사용한 기간 동안 납세자와 납세자의 가족 (18세 이상 성인 자녀와 결혼한 자녀는 제외)은 다른 어떠한 거주용 부동산도 주 거주지로 지정하지 않았음을 증명한다.
3. 임대용으로 사용된 기간 동안 임대 소득을 매년 개인 소득에 보고 하였다. 매해 임대 소득을 보고 할 때 감가상각비(Capital Cost Allowance)는 경비 처리 하지 않았다.
4. 거주용 부동산 소유주(납세자)의 서명과 서명한 날짜

SUBSECTION 45(2)와 마찬가지로 SUBSECTION 45(3) 조항을 근거로 거주용 부동산을 임대용으로 사용한 기간 중 용도 변경이 있기 전 최고 4년까지 주 거주지로 지정 할 수 있다.

납세자 또는 납세자 가족이 주 거주용으로 사용하던 거주용 부동산의 일부만 용도 변경하였을 경우 과세 대상 양도 소득세 부과 여부에 대해 알아보겠다.

주 거주용으로 사용되던 거주용 부동산의 일부가 용도 변경 되었다는 의미는 주거용 부동산의 구조물이 영구적으로 바뀜을 의미한다. 구조물의 영구적 변화가 생긴 후 부동산 소유주는 얻은 소득을 국세청에 보고 해야하고 비지니스 용도로 사용된 비율만큼의 비용(감가상각 포함)을 경비로 처리할 수 있다.

일반적으로 구조물의 영구적 변화로 인해 주 거주지 용도에서 비지니스 용으로 일부만 용도 변경 하였을 경우, 실제로 부동산 매매는 발생하지 않았지만, 부동산 용도가 바뀌었기 때문에 간주양도(Deemed Disposition)가 발생한 것으로 국세청은 인정한다. 다시 말하면, 거주용 부동산 소유주는 부동산 일부의 용도를 주 거주지 용도에서 비지니스 용도로 바꾸면서 그 부동산 일부 만큼을 시장가에 팔고 곧바로 같은 시장가에 다시 구매한 것으로 인정받는다.

간주 양도로 인해 발생하는 양도 소득은 주 거주용 부동산 매매시 발생하는 양도 소득 면세 혜택에 의해 전체 또는 일부를 감면 받을 수 있다. 훗날 용도 변경된 부동산의 일부를 다시 주 거주지로 바꾸었을 경우, 다시 한번 간주 양도가 발생 한 것으로 인정 받게된다. 비지니스용으로 일부 용도 변경되어 사용된 기간동안에 발생한 양도 차익에 대해서는 양도세가 부과된다. 이렇게 부과된 양도세는 예전에 설명한 세법 SUBSECTION 45(2) 또는 45(3) 조항을 근거로 피할 수 없이 납부 해야한다.

만약, 구조물의 영구적 변화 없이 부동산의 일부가 단지 비지니스용으로 사용되고 감가상각을 경비 처리 하지 않았을 경우, 간주 양도가 발생하지 않은 것으로 인정된다. 예를 들어, 온 가족이 주 거주지로 사용하는 거주용 집의 방 한칸을 임대 준 경우, 다른 곳에 사업장이 없이 집의 일부를 사업장 또는 사무실로 사용한 경우가 여기에 해당된다. (홈 오피스로 집을 사용했을 때 그 집을 주 거주지로 인정 받아 훗날 매매시 양도 소득세를 면제 받기 위해서는 반드시 감가상각을 경비 처리해서는 안된다.) 여기서 간주양도가 발생하지 않은 것으로 인정 받는다는 뜻은 일부의 거주용 부동산의 용도가 비지니스로 변경된 후에도 여전히 주 거주지로 인정 받는다는 것을 의미한다. 다시 말하면 구조물의 영구적 변화없이 일부용도만 변경 되었을 경우, 주 거주지로 지정하므로써, 훗날 부동산 매각에 따른 양도 소득세의 일부 또는 전체를 면세 받을 수 있다.

지금까지 캐나다 거주자가 캐나다 국내에 소유한 거주용 부동산을 매매 하였을 경우 발생하는 양도 소득에 대한 양도 소득세 면세 혜택에 대해서 알아 보았다. 만약 캐나다 거주자가 캐나다가 아닌 해외에 거주용 부동산을 소유하고 있을 경우 양도 소득세 면세 혜택은 어떻게 적용 될까?

캐나다 거주자가 해외에 거주용 부동산을 소유한 경우에도 주 거주지로 지정 함으로써 양도 소득세 면세 혜택을 받을 수 있다. 여기서 지칭한 캐나다 거주자란 캐나다와 연고(residential ties, social ties, economic ties, etc...)를 갖고 있는 영주권자나 시민권자, 또는 캐나다에서 183일 이상 거주 한 간주거주자(Deemed Residence)를 지칭한다.

캐나다 거주자로서 양도 소득 면세 혜택을 받기 위해서는 반드시 매해 국세청에 소득보고를 해왔어야 한다. 새로 캐나다로 이민 온 이민자의 경우 소득 보고의 의무가 시작되는 날은 캐나다 정착 날짜 부터이다. 따라서, 해외에 소유한 부동산은 캐나다 정착 날짜 기준으로 한 시장가에 재구입 한것으로 간주된다. 훗날 해외에 소유한 거주용 부동산을 매각 했을 경우, 그 부동산을 주 거주지로 지정 함으로써, 양도 소득세 일부 또는 전체를 면세 받을 수 있다. 만약 해외에 소유한 거주용 부동산을 전세 주었을 경우에는, 해외의 거주용 부동산이 거주용에서 임대용으로 용도 변경 되었다고 간주 될 수 있다.

이렇게 간주 용도 변경된 거주용 부동산을 계속 주 거주지로 인정 받기 위해서는 예전에 설명한 SUBSECTION 45(2) 또는 45(3)의 내용을 담은 편지를 국세청에 보내야 한다.